恆常致富之路：現金流投資法

寫blog 轉眼有兩年多，這兩年也是資本市場最興奮和最失落的時間，筆者亦經歷了好多變化。牛市末期，孖展抽IPO勁賺幾倍，全個組合的股票都有雙位數字的賺幅 (不用找，因為怕現實生活的朋友看到，早就被刪除了，但看了這個BLOG 兩年的老朋友就會見過)。及時全身而退，再在熊市低潮，大家都心慌意亂時，狂買價值股，至今仍在坐艇，亦心知很多人對前景、對投資、對筆者這類人充滿懷疑，一切也心裡有數。

研究過不同的投資，筆者認為有一個方法，是放諸四海皆準，亦可以做到投資第一步及最重要的一步：跑贏通脹。那就是現金流投資法

不論你短炒長持，短線中線，現金借錢，用甚麼工具都好，最重要還是為投資帶來正現金流。不同時期會有不同最賺錢的方法，例如牛市時用孖展，熊市中期買入反彈即走，熊市很恐慌時大量買入長持...... 無論如何，只要投資為你持續帶來正現金流，就會致富，所以富爸爸的作者，一直強調要有正現金流，而房地產和優質股就是最好的工具。這也是筆者公開內容裡面，最後一篇要和大家分享的東西。無論通脹通縮，只要有資產給你現金流，不但你有金錢可以生活，亦可以有更多積蓄，不用擔心要吃雞而沒有蛋吃。因此，人應該趁自己年青，用盡所有方法，擴大現金流入，讓自己老來無休

有人質疑筆者借錢買股 (其實在反彈時把借錢的部份沽出了，但只私下跟幾位BLOG友說過，而寶藏更加undervalue，所以換了少許)，又有人質疑筆者做按揭買樓 (其實槓桿正現金流是罕有地大)，亦有人懷疑筆者將要末頂，說筆者根本放空炮 (其實要發達，應該管自己的數，而不是其他人的賬薄)，更有人鬧筆者鼓勵人借錢投資 (筆者從不鼓勵人這樣做，要斷章取義找人罵，富爸爸是始作俑者，有興趣可寄電郵罵他) 這一切對筆者來說有點壓力，那種好心分享而自討苦吃的感受，跟平日上班一樣，反而人事壓力比上班更厲害幾倍

踏入09年，筆者將要展開人生最美好的新一頁，自此以後亦可能較少時間可以寫BLOG，倒不如索性轉為私人性質，讓討厭小弟的人少一條眼中釘，喜歡小弟的文章人繼續有些東西可以看。筆者沒有想過要聲名大噪，也不用討好任何人令自己的名字出現在某書刊上 (見人講人話，見鬼講鬼話，我做唔出)，只會繼續做自己喜歡的事，亦肯定自己40歲前會有比年薪高幾十倍的身家。

今次是小弟最後一次公開寫BLOG，自此本部落格將轉為私人性質，跟志同道合的人一起分享。有興趣加入，可以用私人留言，留下個人資料，越詳細越多資料越好，最好有電郵，以便日後版聚時用。 (現時約有近300人)

最後，祝大家富足一生，後會有期。

拆息暴跌與樓市前景 (最終回)

租金和樓價也有微妙關係。租金升、樓價又升，樓價升、租金又升。因為P-X%過一兩年可能成為過去 (世界各地樓按很多都是P+X%，按息便宜絕全球的香港可能會跟隨)，舊有放租的人很可能不會轉按或售樓，繼續放租，結果，會鎖住了一部份的沽售力量。長線收租客繼續收租，但二手供應又減少，如果未來新供應又減，想買樓的人如果怕高利息去了租樓，結果租金就跟著升，樓價就更貴了。這個只是從供應層面來看，如果經濟差得很，租金和樓價最多可能只是橫行，而較難大升。

不過，可別忘記，由於全球各地不停印銀紙救市，可預期的是，當經濟回穩，這些暫未流通的貨幣，會慢慢流通市面。當這些貨幣流通出來，通脹就會重現，而由於今次貨幣量一次過大量增加，筆者相信，下一個十年，不但美元會貶值，全球亦會進入一個高通脹的年代，屆時會出現高通脹，高利率。

現時樓市正像是股市的牛市一期，大家都未相信樓市會有上升的機會，筆者不敢說樓市見了底，但肯定未來一兩年也是買樓自住和長線收租的好機會。筆者並非算命師傅，有可能會錯，但即使錯了，物業的防守力驚人，可說是十分安全的保值工具。筆者有興趣在未來一兩年再買物業，亦正積極為首期努力。

當然，如果你是喜歡常常按市值計算自己投資盈虧的人，每每要用全現金付賬才安心的人，希望有強大資本增值的人，又認為建立現金流不比資本增值重要，那麼物業市場並不適合你，因為升跌太溫和了，又有槓桿又要擔心自己沒頂，只會痛苦完又再痛苦

筆者認為致富有很多方法，物業投資是其中一種，最重要是選擇最適合自己的方法

追落後

不論牛市熊市，總有些人覺得，股票之間要追落後。

上次牛市，大家比較6行3保，覺得中行及信行股值比建行和招行低，有追落後概念，結果呢？中行P/B高只有3倍，建行最高超過4倍，信行最高是上市時，不足4倍，招行最高卻有8倍。結果，升幅落後的繼續落後，越追越落後。

最近，市場傳言，匯控比國際同業p/b高，因為國際同業P/B由0.1倍至0.8倍不等，所以有下跌空間，概念跟追落後十分相似。

在此，先引用祖祖兄的文章：

有大行指，滙控的估值比同業高很多，例如比花旗美銀細摩等，其P/B都大幅拋離對手，故有下調空間。

又指滙控的Tier 1 Ratio得8.9%，比同業低，有集資壓力。

以上兩點，本是同根生。

滙控P/B較高，有兩個原因，一是價格高，二是Book Value低。
BV低，原因其他大銀行都曾受政府或股東注資，直接塞錢入Equity。
花旗美銀細摩都受到財政部注入250億美元，花旗從中東佬身上不知拿了多少錢，而細摩亦曾發行優先股及次級債券集資。
英國那些，最好的渣打靠配股集資，巴克萊靠中東泵水，其他靠政府。

價格高，是因為海嘯發生咁耐，滙控的資本同資產負債表都未出現壓力，股東權益沒有受到影響。

第二點，一樣。Tier 1 Ratio相對低，是因為無集資。無集資，係因為一直都無需要集。無需要集，係實力的表現。

市場忽視滙控能一直維持高BV及高資本充足率的能力，但對屢集資、屢輸錢的公司卻眷顧有加，是什麼道理？

我不否認市場的力量，但矯枉請勿過正，形勢是不會因價格變動而改變，而金融業是不會因為海嘯而消失。


引用自：http://hk.myblog.yahoo.com/jojo-ralph/article?mid=2270

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好明顯，匯控是極少數不用集資的國際銀行，而且資產流動性高，一直以來只是手上的資本營運，估值較高是合理的。現在卻有市場人士認為匯控跌幅要追落後，實在是荒謬之極。難度巴郡要跌至跟AIG一樣P/B? 中人壽又要跌至跟宏利一樣P/EV? 如是者，恆生和Wells Fargo就慘了，因為他們比中銀香港估值高幾倍！這種做法，根本是用蘋果跟白菜比較，因為他們同樣是食物，可笑吧。

這套唱淡的原因固然令人莫明奇妙，而在投資者前景悲觀時出此下策，成功率的確會比較高，但亦肯定另有目的。

最近匯控put 輪的街貨量，暴升至9成，可說是淡市少見。傳聞一出，匯控股價跌，輪商狂派貨，街貨急升，引來一大堆淡友散戶買put 輪，「追落後」言論的詭計，不攻自破。

筆者仍然認為，萬一匯控要配股，一定是涉及重大收購或一筆過超大額撥備，否則根本不需要配股。即或匯控派息暴減4成，現價還接近6厘，要追落後，恐怕要像花旗一樣，每股派息跌至USD.01才有點機會吧。

聖誕節前夕，小弟在此祝大家聖誕快樂！

匯控新聞逐一探討

市場盛傳HSBC會配股，又傳會減少派息，最近更被標準普爾降評級，真是壞消息不斷

傳聞這麼盛，實在令人覺得，配股機會很高，筆者逐一分析，表達一下拙見：

1. 配股

HSBC核心資本流足率高達8.9%，資金流動性及客戶存款龐大，如果看截至第三季的基本數字為止，沒有任何配股需要。如果真的配股，可能是因為將有大規模收購，或者匯控決定為早前估計穩健的業務進行一次過大額撥備，免除後患，以匯控的超保守管理模式，這些做法機會不低

2. 派息

大家都擔心派息會減少，筆者相信這一點，匯控高層暫時都未必有確實的答案。現時金融市場的變化很大，萬一債券價值下跌，業務仍未回復正常，CDS出現更嚴重問題，再撥備也是無可厚非，那麼即使過去幾年收埋的百億美元都可能因為環境艱難，而不敢用作派息。筆者猜想，如果匯控真的有集資需要，會寧可選擇成本較低的方法：以新股代現金股息。

另一個可能，是先低價供股，再增加派息。匯控強項是維持原有股東利益，所以派息總額依舊按年增加10%，但因為供股的攤薄效應，每股派息會下降，而對有供股的股東，股息金額將維持大致一樣水平。

例如：4股供1股，每股派息$7.8因攤薄而變成$6.2

3. 評級

評級機構繼美國汽車業、雷曼事件及內地房地產業等事件後，再次令筆者失望。美國汽車業的經營模式，早就被分析員指終有一日會出現問題，但他們的債券及公司卻得到很高的評級。雷曼事件則不消多說。早前有內地房地產，下調內地的房地產業至負面。其實，內地房地產的泡沬，不少人都看到。筆者也不是甚麼專家，年初亦指出內地房地產有泡沬，前景負面將，但評級機構遲了半年才下調。今次匯控和歐洲某些銀行股，則指他們資產質素下降及前景不明而作下調，反而經營新興市場的公司業務前景高度不明朗則沒有下調。實在令人懷疑，究竟評級機構用甚麼準則來評級？前景？資產質素？經營環境？似乎在上述事件裡面，他們用了三從準則，令人莫明奇妙。

言歸正傳，市場傳聞或者不是沒有理由，筆者也相信管理層曾經有討論過是否需要配股一事。筆者相信匯控管理層會做明智的事，投資固然要看賬目，但如果管理層是高明的人，公司又仍然有市場優勢，又何需太擔心？

回想起來，巴郡都被人質疑會否破產，市場對匯控的態度，或者都算寬大了。

拆息暴跌與樓市前景 (4)

對大家來說，現在預期樓市未來會大升，簡直是癡人說夢話。

經濟不好、通縮、信貸壓縮、負財富效應，怎可能會好？

短期內不會好！

筆者一再重申，短期走勢根本對投資沒有太大幫助，至少，筆者未見過一個十幾年前買入物業放租，一直持有至今的人，即使樓價原地踏步，埋單計數都會蝕錢。這類數學計過太多，有興趣可參看前文的分析。

重要的是趨勢。

當前大家遇著金融海嘯，銀行極罕有地有生意都不做，趕客出門口。不過，大家應想想，估價不足的原因是甚麼？通縮、通脹跟樓價的關係又怎樣？

銀行估價不足，很主要是不敢貸款，怕金錢一去沒有回頭，加按息的情況也相近 (另外就是為增加利潤而抵銷投資收入減少或虧蝕)。既然銀行沒有投資生意可做，要做傳統的貸款業務，銀行未來幾年又怎樣可以做到更多業務呢？答案就是：高估價+65按揭+政府包底。

從銀行不肯減息，大家不難發現，銀行正想盡辦法擴闊息差。一方面，銀行發現，利潤現時不夠好，又怕有壞賬風險，結果就是不做足7成。另一方面，因為有按揭証券公司 (下稱HKMC)，銀行又想賺得更多，於是只好降低成數，但估出高價，做P+x%按揭，方便買家上會。如果首期不夠，HKMC做擔保，就可以不怕有壞賬，因為有政府「咩」數。

當銀行收水，估不足價，樓市跌。銀行放水，估價回升，樓市就會因為上會容易而上升。更重要的是，因為HKMC肯做擔保，銀行更加可以大膽開水喉，不怕你做按揭，不怕你買高於市價15%的化粧樓，最重要是你信貸質素好。

可以預期，下一個升浪將會由「放水」帶動。或者筆者又錯，但如果小弟是個banker，就會這樣做。

還有些後話，跟租金、樓價、通脹及成本有關，下回再談。

澄清：中國經濟我見

似乎有人覺得，筆者不看好中國經濟

其實，筆者認為，未來5年，中國仍然是全球GDP增長最快的國家之一，而且會確立在亞洲的領導地位

中國有龐大的儲備，極高的儲蓄比率，城市增長快速，國家宏調快、狠、準，筆者看不到中國經濟會突然停車

可能有讀者誤解了筆者的意思。其實，筆者一直以來的意思，是指中資股因為全球都看好，而溢價明顯地比高。例如，銀行股息差收窄，毛利率下降，盈利持平，中資股比個別國家的股票的溢價高出50%以上，可能是資產淨值的2倍至3倍。在別國市場，即使同樣不太受次按威脅的銀行，有相同的基本因素，經營成本相若，ROE又差不多，但股價卻低於資產淨值。 (或者中國是貴得有道理的，但這個價錢有一定程度的吹捧因素，亦不得不小心)

筆者一直以來只是比較價格與價值，沒有從經濟角度看公司。實際上，有些公司的確可以逆流而上。在經濟不好的市場股價領先成球股票市場，或者公司在經濟增長不高的地方，但盈利增長長期跑贏經濟高增長地方的公司，這些例子是屢見不鮮的。

筆者看好中國經濟，雖然國家持有大量美元，但這些讓人民幣走出去，最終成為自由流通貨幣的必經之路。香港作為人民幣業務發展的重要根據地，肯定會受惠於國家經濟發展，金融、地產和服務業將繼續成為本港經濟支柱。

拆息暴跌與樓市前景 (3)

筆者早前講過，未來可能會有很戲劇性的變化，前提是基於以下幾個假設：

1. 香港及內地經濟不會陷入深度衰退或長期通縮

2. 全球息口未來2年內不會反彈

3. 銀行為擴闊息差，出現P+% 按息

4. 政府沒有類似八萬五的新奇政策 (例如不會把工業用地作住宅用途)

5. 港元仍然與美元掛鉤

從現時觀察所見，由於息口低，業主持貨力強，物業長線投資者並沒有像九七年後的情況，出現收租不夠付利息的情況。很多投資者更沒有打算要出售物業。由於他們大都做P-2.5%以上的按揭，實際按揭息不足2.5%。如果是去年底至今年年中買入的人，實際按揭息更不足2%。在資本市場不穩，投資者對股票派息失去信心的情況下，物業帶來的3%息差實在很吸引。部份物業的供應，將被這班人所吸納。

再者，只要大家未窮得要搬回娘家和他們一起住，未來需求繼續存在，樓價和租金會因為經濟下滑而暫時調整，並將會出現成交少而價格橫行微跌的情況。

然而，由於息口走在經濟之後，一旦經濟回復動力，今次租金及樓價反彈將會早於息口走勢。新造按息越高，價格越走強，甚至因為新盤供應少，P+2%都要買樓上會的情況。

筆者所謂戲劇情的變化，指的是未來會出現樓市deep V. 未來經濟向好，過去百年來最寬鬆而最放任的貨幣政策，將會令高通脹重臨，未來物價會升至令大家目瞪口呆。

除了通脹，還有一個很實質的因素，可以令樓市在三幾年來由悲觀轉為樂觀的，下篇再續。

後按：美國減息0.75-1厘，本地銀行完全不減，除了為銀行自身利潤之外，另一個角度，可以解釋為本地經濟不至於差得要超低利率，及避免經濟反彈時火速形成資產泡沬，樂觀和宏觀一點想，可能是件好事。