拆息暴跌與樓市前景 (2) (更新)

筆者想盡量做到跟巴菲特一樣，不理會息口走勢。

不過作為業主，一方面別人替自己供樓，另一方面自己要住，息口走勢對筆者也有一定影響。

如果說，未來半年至一年，樓市會因為經濟環境而繼續死寂，地產舖靜過圖書館，應該沒有太多人會反對。不過，拆息暴跌，供樓利息跌至歷史低位 (再減息，可能舊有實際按息可能只是1.6-1.85厘)，卻會做成另一個現象：業主持貨力大增。

回想九七前，當大家炒樓炒得不亦樂乎的時候，樓按利息高達8厘，持貨久而沒有轉按，更高達10厘以上，結果令很多業主因為超高利息 (P+2以上)，加上失業或租客欠租，完全失去持貨力。

舉例：

1997年

原本市值: 200萬

按揭: 七成

按息:8厘

供款年期: 20年

每月還款: $11710 (首2年平均利息: 9000)

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2008年

原本市值: 200萬

按揭: 七成

按息:1.9厘

供款年期: 20年

每月還款: $7000 (首2年平均利息: 2100)

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假設2年內租值下跌30%以上

1999年租值由9000跌6500，收租未夠還利息

2010年租值由9000跌至6500，收租後還有不少錢供本金。

因此，筆者可以肯定，樓市成交雖然少，但持貨力遠比97年後要強得多。成交少除了沒有人肯買，亦可能因為業主大膽持貨，寧可收租都不平賣。

那麼，為甚麼筆者說，未來樓市走勢會很戲劇性呢？價格方面又會怎樣呢？下篇續。

後記：拆息一夜間再跌0.25%，本港月內至少減半厘。

Hang Seng Interbank Offered Rate (As at 17-12-2008 09:53)



Tenor Interest Rate*
Overnight
0.10000%
1 Week
0.20000%
2 Weeks
0.20000%
1 Month
0.45000%
2 Months
0.95000%
3 Months
1.25000%
6 Months
1.75000%
12 Months
2.10000%

* All rate quotes are "value today"