拆息暴跌與樓市前景 (3)

筆者早前講過，未來可能會有很戲劇性的變化，前提是基於以下幾個假設：

1. 香港及內地經濟不會陷入深度衰退或長期通縮

2. 全球息口未來2年內不會反彈

3. 銀行為擴闊息差，出現P+% 按息

4. 政府沒有類似八萬五的新奇政策 (例如不會把工業用地作住宅用途)

5. 港元仍然與美元掛鉤

從現時觀察所見，由於息口低，業主持貨力強，物業長線投資者並沒有像九七年後的情況，出現收租不夠付利息的情況。很多投資者更沒有打算要出售物業。由於他們大都做P-2.5%以上的按揭，實際按揭息不足2.5%。如果是去年底至今年年中買入的人，實際按揭息更不足2%。在資本市場不穩，投資者對股票派息失去信心的情況下，物業帶來的3%息差實在很吸引。部份物業的供應，將被這班人所吸納。

再者，只要大家未窮得要搬回娘家和他們一起住，未來需求繼續存在，樓價和租金會因為經濟下滑而暫時調整，並將會出現成交少而價格橫行微跌的情況。

然而，由於息口走在經濟之後，一旦經濟回復動力，今次租金及樓價反彈將會早於息口走勢。新造按息越高，價格越走強，甚至因為新盤供應少，P+2%都要買樓上會的情況。

筆者所謂戲劇情的變化，指的是未來會出現樓市deep V. 未來經濟向好，過去百年來最寬鬆而最放任的貨幣政策，將會令高通脹重臨，未來物價會升至令大家目瞪口呆。

除了通脹，還有一個很實質的因素，可以令樓市在三幾年來由悲觀轉為樂觀的，下篇再續。

後按：美國減息0.75-1厘，本地銀行完全不減，除了為銀行自身利潤之外，另一個角度，可以解釋為本地經濟不至於差得要超低利率，及避免經濟反彈時火速形成資產泡沬，樂觀和宏觀一點想，可能是件好事。