拆息暴跌與樓市前景 (4)

對大家來說，現在預期樓市未來會大升，簡直是癡人說夢話。

經濟不好、通縮、信貸壓縮、負財富效應，怎可能會好？

短期內不會好！

筆者一再重申，短期走勢根本對投資沒有太大幫助，至少，筆者未見過一個十幾年前買入物業放租，一直持有至今的人，即使樓價原地踏步，埋單計數都會蝕錢。這類數學計過太多，有興趣可參看前文的分析。

重要的是趨勢。

當前大家遇著金融海嘯，銀行極罕有地有生意都不做，趕客出門口。不過，大家應想想，估價不足的原因是甚麼？通縮、通脹跟樓價的關係又怎樣？

銀行估價不足，很主要是不敢貸款，怕金錢一去沒有回頭，加按息的情況也相近 (另外就是為增加利潤而抵銷投資收入減少或虧蝕)。既然銀行沒有投資生意可做，要做傳統的貸款業務，銀行未來幾年又怎樣可以做到更多業務呢？答案就是：高估價+65按揭+政府包底。

從銀行不肯減息，大家不難發現，銀行正想盡辦法擴闊息差。一方面，銀行發現，利潤現時不夠好，又怕有壞賬風險，結果就是不做足7成。另一方面，因為有按揭証券公司 (下稱HKMC)，銀行又想賺得更多，於是只好降低成數，但估出高價，做P+x%按揭，方便買家上會。如果首期不夠，HKMC做擔保，就可以不怕有壞賬，因為有政府「咩」數。

當銀行收水，估不足價，樓市跌。銀行放水，估價回升，樓市就會因為上會容易而上升。更重要的是，因為HKMC肯做擔保，銀行更加可以大膽開水喉，不怕你做按揭，不怕你買高於市價15%的化粧樓，最重要是你信貸質素好。

可以預期，下一個升浪將會由「放水」帶動。或者筆者又錯，但如果小弟是個banker，就會這樣做。

還有些後話，跟租金、樓價、通脹及成本有關，下回再談。